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资金开发商-进一步吹大房地产泡沫

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據證券時報報道,一些房地產信託所謂持餘額管理,實際上是不少房地產信託公司的房地產專案融資基本上已經停止。據悉,這次被監管部門指導的公司包括光大信託、五礦信託、百瑞信託及國通信託等。監管部門要求這些房地產信託公司自覺地控制房地產信託規模,第三季房地產信託規模不可超過第二季等。不過,也有房地產信託人士認為,監管部門是針對高風險、高槓桿等房地產企業融資亂象下達指令,以此來引導房地產信託健康發展,並非是採取一刀切來斷房地產開發的財源。

既然房地產開發商有意願以更高成本到信託市場融資,這一則說明房地產開發商仍然是看好國內未來的房地產市場(因為國內房地產市場價格一直在上升),他們希望融更多的資金來圈佔土地,也意味着國內房地產市場利潤仍然可觀。否則房地產開發商無能力承擔較高成本融資。

事實上,國內今年上半年房地產信託規模一路飈升,根據普益標準資料顯示,上半年投向房地產領域房地產信託產品共計2954隻,佔整體39.43%,募集資金達4532 億元。中國銀保監會指出,截至5月底止,房地產信託資產餘額達3.15萬億元,占所有信託資產餘額14%,比今年初增加15%。

(易憲容,原中國社科院金融發展室主任)

而這個問題為何能夠這樣持續十幾年?或國內房地產市場既沒有經濟的周期性,或國內房地產市場永遠不敗,其根本的原因就在於,房地產市場價格上漲的預期沒有改變,房地產市場投資者一直會湧入市場。

根據國內媒體報道,部分被約談的信託公司已經叫停房地產相關項目的資金募集,如光大信託已經於7月11日中午暫時叫停所有房地產類信託項目,包括直銷及代銷,已經募集的資金要全數退款。但該公司聲稱,政府監管叫停房地產信託業務是謠言,該公司只是按監管部門的要求對房地產信託項目進行餘額管理,改善產品結構。

從上述信息來看,上半年國內房地產信託出現快速增長,這不僅意味着國內房地產開發商的融資饑渴症越來越嚴重,也意味着國內房地產市場風險越來越高。因為,過量的資金流入房地產市場,既會推高房價,也會推高地價,把房地產泡沫繼續吹大,更是可能導致房地產信託市場違約風險增加。最近接二連三地有理財產品違約可能就是這種結果。

也就是說,監管部門對房地產信託突然收緊,說明當前房地產信託市場十分瘋狂,房地產信託市場的風險與危機在增加。但是,國內房地產信託市場的收緊基本上很難改變當前國內房地產市場的利益格局,也不會改變國內房地產市場的價格還在上漲的趨勢。因為,只要房地產市場還在繁榮,房地產市場價格還在上漲,房地產開發商還會找新的融資途徑。只不過,讓房地產開發商的融資成本再提高些而已。

最近,國內金融監管部門為了遏制房地產開發商通過影子銀行圈佔資金抬高地價,進一步吹大房地產泡沫,連環出手控制國內房地產信託融資,中國銀保監會向至少10家信託公司發出窗口指導、約談或警示,要求收縮房地產信託業務。

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